Вход Експерт | Форум Вземи безплатен софтуер за Етажна Собственост

[MapTo]

Всичко в една Етажна Собственост (ЕС) започва от идеалните части. Дори изборът на Управител ЕС (Домоуправител) се прави с гласуване, като тежестта на всеки глас зависи от притежаваните идеални части от собственика.

Често срещано в практиката е да не можем да намерим идеалните части за всички обекти в сградата.
От години на разположение сайта на агенция по геодезия, картография и кадастър - https://kais.cadastre.bg/bg/Map, в който може да направим справка без регистрация и безплатно.
В този портал може да търсите по адрес. Да намерите вашата сграда и след това да проверите обект по обект какви са записаните данни в този регистър. Много е вероятно да намерите данни, освен ако сградата не е в много малка община. Всеки имот има идентификатор (еквивалента на ЕГН при сградите). След като разберете идентификатора на сградата може да намерите всички обекти в сградата като в полето за търсене 'идентификатор' попълните "идентификатор сграда.*". Друг лесен вариант е да попълвате в полето за търсене 'идентификатор': "идентификатор сграда.1", "идентификатор сграда.2" .. и т.н. В повечето сгради обектите са с последователни номера и започват от 1.

Друго място, на което може да правите справки, но този път срещу заплащане е Имотния Регистър: https://portal.registryagency.bg/ . Този регистър изисква регистрация и справките в него струват 1лв. Тук има справки за смяната на собственици и ипотеките на обекта. Може да намерите имената и ЕГН на собственик, например когато не се е представил сам пред Управителя.

Често се случва да не може да се спази и условието на ЗУЕС сборът от идеалните части в един вход да бъде 100% - тогава може да се приложат разпоредбите на чл.17 ал.4, ал.5. и ал.6 от ЗУЕС.

Закон за Собствеността
Когато идеалните части в сградата са неизвестни, но трябва да направите събрание, за предприемане на действия - то може да се позовете и на Закона за Собствеността чл. 30, в който е записано "Частите на съсобствениците се считат равни до доказване на противното."

[etotev]

Имам нужда от съвет. Надявам се, че някой е преминал през този казус.
Сборът на подадените от собствениците данни не е равен на 100%, а е малко повече.
В сайта на агенция по геодезия, картография и кадастър няма информация за всички обекти в сградата, същото е положението и в имотния регистър. Определянето чрез пресмятане е много сложно, защото на някои актове няма информация за площта на прилежащите мазета и тавани, а става дума за 85 апартамента. Получихме таблица от общината в която е блокът, при тях сборът си е 100. Можем ли на ОС да вземем решение, че приемаме тази таблица за достоверна?

[MapTo]

Здравейте,

Аз бих се позовал на ЗУЕС чл.17 ал.5.1, което да се опише в протокола. След това бих описал, че предоставената таблица е от общината (как е предоставена, изх. номер и т.н.) и след това тези ид.ч. трябва да се одобрят на събрание от достатъчно голям брой собственици чл.17 ал.6.

Друг вариант, който съм виждал е да използвате за математиката на ал.4 само площта на основния обект, без таван или мазе.

НЕ бих описвал никъде, че е трудно да се намери някаква площ и затова няма да се спази закона .

Тези ид.ч. са ви необходими:
- за разпределяне разходите за ремонти по пропорционален на собствеността начин? Тогава, ако 2/3 от собствениците са съгласни едва ли ще имате проблем с някой от методите по-горе. Чудя се, ако е само за това - едва ли си заслужава разправията, събрание с 2/3 от 85 собственици е практически невъзможно. Когато имате разпределяне на разходи за ремонт ще ви остават малко повече пари в касата, заради това че имате над 100% собственици.

- за програмите за енергийна ефективност - тогава, няма ли да е по-добре да участвате с това, което пише по Н.А. стига да не събирате 100%, защото във вашият случай ще се окаже, че сте събрали повече?

- друга причина?

[Турист]

Информацията в кадастъра за апартаментите в един вход често е непълна (липсват данни за част от самостоятелните обекти), няма данни за квадратура за складови помещения, за еднотипни апартаменти, разположени един над друг се дават различни квадратури ....
Проверка на верността на данните при вписването им в кадастъра не е ясно дали се прави и колко е надеждна.

Другия начин за измерване на квадратурата на апартаменти и складови помещения, за да се определи точната им площ, практически при повече от 10 обекта не ясно доколко е приложим, като всички собственици трябва да осигурят достъп до апартаменти и складови помещения
Отделно възниква въпроса кой може да извърши такова измерване - част от собствениците, фирми, държавен орган?

В закона не е ясно как да се извършва и легитимация на собственика – никъде не е посочено задължение да представи лична карта и нотариален акт пред управителя на етажна собственост и обратното легитимация на управителя пред собственик. Това също е проблем при гласуване - дали гласуващия наистина собственик.

Друг възможен проблем при глсуване и определяне на размера на идеалните части е съсобственост на едни апартамент между 2 и повече собственици.

На практика този закон в настоящия му вид не осигурява надежден и точен начин за определяне на идеалните части и легитимация на собственика пред етажната собственост.

[MapTo]

Наистина е проблем, когато обект е в СЪсобственост. ЗУЕС не разглежда съвсем такива казуси.

Собственик се легитимира пред ОС при създаването и обновяването на Книга ЕС, тогава трябва да му поискате необходимите документи - НА (или да проверите в Имотен регистър), лична карта. Случвало ми се е да изисквам на ОС всеки да докаже собственост и да се представи пред останалите, поради подобни спорове. Тогава излезе, че не всички присъстващи са собственици. Имаше хора, които отказаха да се легитимират и гласовете им не бяха зачетени. Да, законът е доста сложен, от скоро и по-сложен, но само когато се изпълнява са защитени интересите на всички собственици - това е едно от нещата, които често обяснявам.

Да, за стари сгради Кадастралната карта е непълна. Написал съм тази статия, защото малко хора знаят за този регистър и за това, че е безплатен. Относно определянето на ид.ч. в сграда - необходимо е да постигнете съгласие със 75% от ид.ч., дори и ако не са перфектно изчислени ...

Има фирми, които правят площообразуване, те могат да изчислят ид.ч. законосъобразно, срещу заплащане.