Вход Експерт | Форум Вземи безплатен софтуер за Етажна Собственост

[MapTo]

*друга форма на управление е Сдружение на собствениците (най-вече за сгради участвали по Европейски програми) и не се разглежда от тази статия

Управлението на една Етажна собственост (ЕС) се извършва от Общо събрание (ОС). Събранието избира Управители, определя бюджета и как ще се разходва, вноските на собствениците, вътрешния ред и т.н. ОС е най-важният орган на управление и то има правомощия да създаде права и задължения за останалите собственици в ЕС.

Точно защото ОС е най-важният орган неговата работа трябва да бъде най-изпипана и да се движи по правилата, описани в ЗУЕС. Управителят е председател на събранията, но всички собственици трябва да съдействат, защото те са участници в ОС. Правилната работа на ОС защитава интересите на всички собственици и е хубаво Управителят да разяснява това.

Ако в сградата Ви има дългогодишни конфликти и "костеливи" съседи, единственият начин да постигнете резултат е да следвате ЗУЕС - да вземате решения на мнозинстворто в ОС и да протоколирате изрядно. Когато имате изрядни документи, може да потърсите помощ от кмета на общината (за това вижте тук) и съда.

В тази статия е обобщен опита на всички ни в АРОС и разглежда реда за свикване на ОС, провеждането му и обявяването на решенията. За работата на ОС сме изготвили примерни документи, които може да намерите тук.

Първото, което се греши в много сгради и трябва да знаете - не съществува правно обосновано приравняване на един собственик към един глас на ОС. Според ЗУЕС се гласува в зависимост от притежаваните идеални части. Ако не са известни - вижте нашия съвет.

Свикване на ОС

• Инициативата за свикване е описана в чл.12 от ЗУЕС, спазете написаното;
• Покана за събрание - изпълнете дословно чл.13 ал. (1) и (7) от ЗУЕС, много добре е описано какво трябва да се направи. За съседите, които са предоставили ел. поща - изпълнете ал. (3). Нашият софтуер улеснява това да става с един клик.

Събранието

• Представителство - на събранието могат да участват само собственици;
  Внимание: ако някой член на домакинство, наемател, роднина и т.н. иска да участва, той трябва да предостави пълномощно на хартия, което да се запази като архив към протокола. Наличието на нелегитимни участници създава риск вашето събрание да бъде успешно оспорено в съда, особено когато на него се вземат важни решения, свързани с избор на Управител, определяне на месечни вноски и т.н. Запознайте се с чл. 14 от ЗУЕС и го спазвайте дословно, за да не допускате грешки, лесни за оспорване.
  Съвети: използвайте книгата на ЕС, за да проверите имената на участниците в протокола. На събрание проверявам дали има съвпадение на имената на вписалите се като присъстващи и тези декларирани като собственици в книгата на ЕС. Случвало се е да проверявам и лични карти. В съдебната практика съдът също гледа дали има съвпадение между книгата на ЕС и участниците в събранието. Поддържайте изрядна книга на ЕС.
• Кворум - изпълнете дословно чл. 15 от ЗУЕС;
  Внимание: протоколирайте часа, кворума и дали събрание се провежда въз основа на чл. 15 от ЗУЕС ал. (1), (2) или (3).
• Провеждане - запознайте се и изпълнявайте дословно чл. 16 от ЗУЕС;
  Съвети: за събранието подготвям комплект документи в папка, която обикаля присъстващите за гласуване и подписи. В папката има - дневен ред, присъствен лист, проект-решения за гласуване, ЗУЕС (за справка).
• Председател - задължително това трябва да е Управителя или член на Управителния съвет;
  Съвети: от АРОЕС предлагаме да се допълни правилника за вътрешен ред с правила за провеждане на ОС, може да намерите тук. Считаме, че тези правила ще улеснят работата на ОС и ще стане възможно недоброжелателните съседи да бъдат отстранявани от ОС, когато пречат на реда.
• Протоколчик - според ЗУЕС това трябва да е друго физическо лице;
  Съвети: според ЗУЕС Председателстващият предлага протоколчика и ако имате съмнение, че протоколчикът ще документира нещо различно от случилото се на ОС - не предлагайте точно него. Съставянето на протокола и документирането на решенията е свързано със съвместна работа на Управителя и Протоколчика. Протоколът е най-важния резултат от работата на ОС и трябва да е добре изпипан. Не работете с протоколчици, на които нямате доверие. Съдът уважава написаното в протокола. Дори като Управител да го оспорите (ЗУЕС Ви дава право да не подписвате протокола), то протоколът вече е факт. Ако имате работа с недобросъвестен протоколчик - по-добре повторете събранието.

След Събранието

• Изготвяне на протокола - изпълнете дословно чл. 16 ал. (6) и (7) от ЗУЕС;
  Съвети: прочетете внимателно чл. 17 ал. (2), (3) и (7) от ЗУЕС. Там се регламентират необходимите кворуми на ОС за вземане на различни решения. Спазвайте ги. Документирайте в протокола по коя алинея от чл. 17 се взема дадено решение. В повечето случаи това е ал. (3), но внимавайте.
• Оспорване - чл. 16 ал. (9) ЗУЕС дава право на собствениците да оспорват протокола пред Управителя, но в ЗУЕС не е ясно какво Управителят трябва да направи след това.
  Съвети: на дело с подобен предмет съдът на първа инстанция не коментира действията ми дали като Управител мога да променям протокола, след постъпило оспорване от съсед; не сме се явявали на втора инстанция (в конкретния случай съседът не беше изявил позиция писмено по тема от дневния ред, не беше видял страницата, и искаше да промени гласа си от "Въздържал" на друго). Засега съветвам - не променяйте протокола след първоначалното му обявяване по тази алинея. Оспорване може да се извърши и в съда, но това не се разглежда в тази статия.

Ако следвате тези указания, ще създавате правилни документи, които след това могат да бъдат използвани в съда или общината за събиране на вземания от неизрядни платци. С правилно изготвени документи защитавате себе си като Управител и всички останали собственици, защото това ще гарантира, че има правно основание решенията да се изпълняват, а когато не се случва - да се търси съдействие.

Обяснявайте на съседите, че ОС не е махленска седянка, ами законодателния орган за съответната сграда. От всички зависи в сградата да няма конфликти и да върви напред. Ако сградата е голяма или конфликтна, може да се избере Управителен съвет вместо само един Управител - накратко разгледано тук.

Приложения:
Примерен комплект документи за провеждане на ОС

[Геновева Жечева]

Много полезна статия. Само липсват линкова към препратките - вижте тук, вижте нашия съвет или приложението Примерен комплект документи за провеждане на ОС. Как мога да имам достъп до тях?
Благодаря предварително!

С уважение,
Жечева

[MapTo]

Здравейте,

Благодаря. Набираме скорост още, по план материалите трябва да се проверени от юрист, врял и кипял в ЗУЕС, затова не са все още публикувани.

Ще ви изпратя каквото имам по мейл, ако е полезно.

[slavina_andonova]

Здравейте бихте ли ми дали малко повече информация за документите, които са необходими за вземане решения на мнозинстворто в ОС срещу "костеливи" и проблемни съседи, пусната е жалба в община но без никакъв резултат.

Благодаря предварително

[MapTo]

Здравейте,

за костеливите орехи:
1. пробвате с търпение и обяснения (най-ефективния метод), домоуправителят и политик трябва да бъде
2. трябва да сте спазили ЗУЕС при вземане на решения за вноски. Има няколко статии във форума по темата. Ако всичко е спазено, потърсете компетентен адвокат. Аз съм доволен от този - viewtopic.php?f=2&t=12 има контакти най-долу в поста.
3. щом сте поискали съдействие в общината, значи може би имате връчен констативен протокол, т.е. съседът вече е уведомен и може директно да си потърсите адвокат

относно документите - на сайтовете на всички общини има бланки за ЗУЕС.
най-важното е - спазване на правилата от ЗУЕС при свикване и документиране на събранието.

общината и на мен не ми е помагала, за съжаление тя не си изпълнява ролята по ЗУЕС.

[Турист]

Здравейте,
Посочили сте в статията "Протоколчик - според ЗУЕС това трябва да е друго физическо лице;"
Ако правилно разбирам, управителят не може да е протоколчик.
Аз не виждам такова ограничение в ЗУЕС.
Какво е основанието ви за това ваше заключение?