- Съб Авг 08, 2020 3:28 pm
#6
*друга форма на управление е Сдружение на собствениците (най-вече за сгради участвали по Европейски програми) и не се разглежда от тази статия
Управлението на една Етажна собственост (ЕС) се извършва от Общо събрание (ОС). Събранието избира Управители, определя бюджета и как ще се разходва, вноските на собствениците, вътрешния ред и т.н. ОС е най-важният орган на управление и то има правомощия да създаде права и задължения за останалите собственици в ЕС.
Точно защото ОС е най-важният орган неговата работа трябва да бъде най-изпипана и да се движи по правилата, описани в ЗУЕС. Управителят е председател на събранията, но всички собственици трябва да съдействат, защото те са участници в ОС. Правилната работа на ОС защитава интересите на всички собственици и е хубаво Управителят да разяснява това.
Ако в сградата Ви има дългогодишни конфликти и "костеливи" съседи, единственият начин да постигнете резултат е да следвате ЗУЕС - да вземате решения на мнозинстворто в ОС и да протоколирате изрядно. Когато имате изрядни документи, може да потърсите помощ от кмета на общината (за това вижте тук) и съда.
В тази статия е обобщен опита на всички ни в АРОС и разглежда реда за свикване на ОС, провеждането му и обявяването на решенията. За работата на ОС сме изготвили примерни документи, които може да намерите тук.
Първото, което се греши в много сгради и трябва да знаете - не съществува правно обосновано приравняване на един собственик към един глас на ОС. Според ЗУЕС се гласува в зависимост от притежаваните идеални части. Ако не са известни - вижте нашия съвет.
Свикване на ОС
Обяснявайте на съседите, че ОС не е махленска седянка, ами законодателния орган за съответната сграда. От всички зависи в сградата да няма конфликти и да върви напред. Ако сградата е голяма или конфликтна, може да се избере Управителен съвет вместо само един Управител - накратко разгледано тук.
Приложения:
Примерен комплект документи за провеждане на ОС
Управлението на една Етажна собственост (ЕС) се извършва от Общо събрание (ОС). Събранието избира Управители, определя бюджета и как ще се разходва, вноските на собствениците, вътрешния ред и т.н. ОС е най-важният орган на управление и то има правомощия да създаде права и задължения за останалите собственици в ЕС.
Точно защото ОС е най-важният орган неговата работа трябва да бъде най-изпипана и да се движи по правилата, описани в ЗУЕС. Управителят е председател на събранията, но всички собственици трябва да съдействат, защото те са участници в ОС. Правилната работа на ОС защитава интересите на всички собственици и е хубаво Управителят да разяснява това.
Ако в сградата Ви има дългогодишни конфликти и "костеливи" съседи, единственият начин да постигнете резултат е да следвате ЗУЕС - да вземате решения на мнозинстворто в ОС и да протоколирате изрядно. Когато имате изрядни документи, може да потърсите помощ от кмета на общината (за това вижте тук) и съда.
В тази статия е обобщен опита на всички ни в АРОС и разглежда реда за свикване на ОС, провеждането му и обявяването на решенията. За работата на ОС сме изготвили примерни документи, които може да намерите тук.
Първото, което се греши в много сгради и трябва да знаете - не съществува правно обосновано приравняване на един собственик към един глас на ОС. Според ЗУЕС се гласува в зависимост от притежаваните идеални части. Ако не са известни - вижте нашия съвет.
Свикване на ОС
- Инициативата за свикване е описана в чл.12 от ЗУЕС, спазете написаното;
- Покана за събрание - изпълнете дословно чл.13 ал. (1) и (7) от ЗУЕС, много добре е описано какво трябва да се направи. За съседите, които са предоставили ел. поща - изпълнете ал. (3). Нашият софтуер улеснява това да става с един клик.
- Представителство - на събранието могат да участват само собственици;
Внимание: ако някой член на домакинство, наемател, роднина и т.н. иска да участва, той трябва да предостави пълномощно на хартия, което да се запази като архив към протокола. Наличието на нелегитимни участници създава риск вашето събрание да бъде успешно оспорено в съда, особено когато на него се вземат важни решения, свързани с избор на Управител, определяне на месечни вноски и т.н. Запознайте се с чл. 14 от ЗУЕС и го спазвайте дословно, за да не допускате грешки, лесни за оспорване.
Съвети: използвайте книгата на ЕС, за да проверите имената на участниците в протокола. На събрание проверявам дали има съвпадение на имената на вписалите се като присъстващи и тези декларирани като собственици в книгата на ЕС. Случвало се е да проверявам и лични карти. В съдебната практика съдът също гледа дали има съвпадение между книгата на ЕС и участниците в събранието. Поддържайте изрядна книга на ЕС. - Кворум - изпълнете дословно чл. 15 от ЗУЕС;
Внимание: протоколирайте часа, кворума и дали събрание се провежда въз основа на чл. 15 от ЗУЕС ал. (1), (2) или (3). - Провеждане - запознайте се и изпълнявайте дословно чл. 16 от ЗУЕС;
Съвети: за събранието подготвям комплект документи в папка, която обикаля присъстващите за гласуване и подписи. В папката има - дневен ред, присъствен лист, проект-решения за гласуване, ЗУЕС (за справка). - Председател - задължително това трябва да е Управителя или член на Управителния съвет;
Съвети: от АРОЕС предлагаме да се допълни правилника за вътрешен ред с правила за провеждане на ОС, може да намерите тук. Считаме, че тези правила ще улеснят работата на ОС и ще стане възможно недоброжелателните съседи да бъдат отстранявани от ОС, когато пречат на реда. - Протоколчик - според ЗУЕС това трябва да е друго физическо лице;
Съвети: според ЗУЕС Председателстващият предлага протоколчика и ако имате съмнение, че протоколчикът ще документира нещо различно от случилото се на ОС - не предлагайте точно него. Съставянето на протокола и документирането на решенията е свързано със съвместна работа на Управителя и Протоколчика. Протоколът е най-важния резултат от работата на ОС и трябва да е добре изпипан. Не работете с протоколчици, на които нямате доверие. Съдът уважава написаното в протокола. Дори като Управител да го оспорите (ЗУЕС Ви дава право да не подписвате протокола), то протоколът вече е факт. Ако имате работа с недобросъвестен протоколчик - по-добре повторете събранието.
- Изготвяне на протокола - изпълнете дословно чл. 16 ал. (6) и (7) от ЗУЕС;
Съвети: прочетете внимателно чл. 17 ал. (2), (3) и (7) от ЗУЕС. Там се регламентират необходимите кворуми на ОС за вземане на различни решения. Спазвайте ги. Документирайте в протокола по коя алинея от чл. 17 се взема дадено решение. В повечето случаи това е ал. (3), но внимавайте. - Оспорване - чл. 16 ал. (9) ЗУЕС дава право на собствениците да оспорват протокола пред Управителя, но в ЗУЕС не е ясно какво Управителят трябва да направи след това.
Съвети: на дело с подобен предмет съдът на първа инстанция не коментира действията ми дали като Управител мога да променям протокола, след постъпило оспорване от съсед; не сме се явявали на втора инстанция (в конкретния случай съседът не беше изявил позиция писмено по тема от дневния ред, не беше видял страницата, и искаше да промени гласа си от "Въздържал" на друго). Засега съветвам - не променяйте протокола след първоначалното му обявяване по тази алинея. Оспорване може да се извърши и в съда, но това не се разглежда в тази статия.
Обяснявайте на съседите, че ОС не е махленска седянка, ами законодателния орган за съответната сграда. От всички зависи в сградата да няма конфликти и да върви напред. Ако сградата е голяма или конфликтна, може да се избере Управителен съвет вместо само един Управител - накратко разгледано тук.
Приложения:
Примерен комплект документи за провеждане на ОС
Домоуправител за две сгради (Център и Овча Купел)
Представител на Дигитална Етажна Собственост
vhod.expert
Представител на Дигитална Етажна Собственост
vhod.expert